Gretchenfrage: Was ist mein Hotel wert?

Gretchenfrage: Was ist  mein Hotel wert?

Gretchenfrage: Was ist mein Hotel wert?

Die Turbulenzen auf den Finanzmärkten, niedrige Zinsen und das rare Angebot von Immobilien in städtischen Lagen führen zu steigendem Interesse von Investoren. Die fundierte Bewertung eines Hotels ist diffizil. Eines der im deutschsprachigen Raum führende Beratungsunternehmen - Kohl & Partner - hat dazu eine Methode entwickelt.

Bei Betriebsübergaben und bei Kaufpreisverhandlungen stellt sich die Frage nach dem Wert eines Hotelbetriebes. Ist es der Feuerversicherungswert? Der Substanzwert? Der Wiederbeschaffungswert? Der Ertragswert? Die unterschiedlichen Bewertungsmethoden verwirren die Praktiker. Aus Investorensicht ist in der Regel der Ertragswert entscheidend: Je höher die zukünftig zu erwartenden Cash-Flows, desto höher ist der Wert des Unternehmens. Demgegenüber haben Substanz- und Wiederbeschaffungswerte nur geringe Bedeutung.

Bei Ertragswertmethoden basiert der Unternehmenswert auf den erwarteten Zukunftserfolgen des Unternehmens. Hier ist in der betriebswirtschaftlichen Praxis das Discounted-Cashflow-Verfahren am weitesten verbreitet. Dabei werden die zukünftig zu erwartenden Cash-Flows im Detail prognostiziert - zumeist auf 10 Jahre - mit nachfolgender „ewiger Rente“ und auf den Bewertungs-Stichtag abgezinst. Praktiker-Multiplikatoren können eine erste Orientierung liefern. Dabei wird für ein „stabilisiertes Normaljahr“ der Erlös bzw. der Ertrag ermittelt, um daraus mittels nachfolgender Multiplikatoren erste indikative Wertansätze abzuleiten.

Neun Tipps von Kohl & Partner, um mögliche Fallstricke zu vermeiden:

  • Bewertungs-Anlass klären: Jede fundierte Bewertung erfordert einen klaren Bewertungs-Anlass (Bewertung für die Bank? Verkauf? Familieninterne Betriebsnachfolge?)
  • Richtiger Bewertungs-Zugang: Zumeist, aber nicht immer, ist der Ertragswert der richtige Bewertungs-Zugang. Vor allem in 1A-Gunstlagen in Top-Destinationen wurden zuletzt deutlich höhere Preise bei Transaktionen erzielt. Zentrale Frage dabei ist zumeist, ob es alternative Nutzungs-Optionen für das Hotel gibt oder nicht.
  • Unterschätzte Investitions-Schulden, zu niedrig angesetzte Re-Investitionen: Die Hotellerie ist eine kapitalintensive Branche, daher dürfen die dafür notwendigen finanziellen Aufwendungen keinesfalls unterschätzt werden.
  • Excel-Exzesse: Die Erstellung eines Ertragswert-Gutachtens erfordert umfangreiche Berechnungen – komplexe Berechnungstools ersetzen jedoch nicht regionale Marktkenntnisse und ein profundes hotelgewerbliches Know-How.
  • Bewertungsobjekt klären: Was gehört denn eigentlich zum Hotelbetrieb als betriebsnotwendiges Vermögen zwingend dazu, und was nicht?
  • Unternehmenskonzept und strategische Positionierung klären: Der Ertragswert eines Hotels wird durch die zukünftigen Gewinne bestimmt. Wie positioniert sich aber das betreffende Hotel am Markt im dynamischen Wettbewerb, und welche Gewinne sind daher zu erwarten?
  • Zukünftige Cash-Flows realistisch prognostizieren: Achtung vor reinem Wunsch-Denken und unrealistischen Prognosen!
  • Passende Diskontierungs- und Kapitalisierungs-Zinssätze wählen: Unterschiedliche Finanzierungs-Strukturen, Fremdkapital-Zinssätze sowie angemessene Eigenkapital-Zinsen (inkl. Zuschläge für das Unternehmens-Risiko!) beeinflussen den Ertragswert stark.
  • Berechneten Ertragswert kritisch hinterfragen: Papier ist geduldig und die Rechenmodelle zur Ertragswertermittlung verfügen über viele Stellschrauben, um den Wertansatz nach oben bzw. nach unten zu treiben. Umso wichtiger ist es, den berechneten Wert von Branchenprofis ermitteln zu lassen und auf Plausibilität zu prüfen.
Quelle: Kohl & Partner, www.kohl.at
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